Hoy, el Abogado Isa Bin Hyder, fundador y CEO de Bin Haidar Advocates and Legal Consultants, brindará aclaraciones sobre las leyes que rigen las relaciones entre propietarios e inquilinos en Dubai.
Su Alteza Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, como Gobernante de Dubai, emitió la Ley Núm. 26 de 2007 para regular la relación entre inquilinos y propietarios en Dubai.
La ley mencionada se emitió a la luz de los artículos incluidos en la Ley Federal Nº 5 de 1985 sobre el arrendamiento y las transacciones civiles emitidas por el Gobierno de los Emiratos Árabes Unidos y sus enmiendas; y Ley Federal de Pruebas No. 10 de 1992; y el Decreto N ° 2 de 1993, sobre la formación de un Comité Jurídico especial para la resolución de disputas entre propietarios e inquilinos; y la Ley Nº 16 de 2007, sobre el establecimiento de la Organización de Regulación del Mercado Inmobiliario; Todos estos artículos han sido reemplazados por los artículos 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 y 36, de conformidad con la Ley N ° 33 de 2008. La Sección 1 de esta Ley estipula que la ley debe llamarse "Ley Núm. 26 de 2007 sobre el Reglamento de Relaciones entre Propietarios e Inquilinos de Bienes Raíces en el Emirato de Dubai".
El Artículo 2 (reemplazado) define el significado de las palabras y los términos utilizados en lo sucesivo y prescribe que la palabra "Emirato" debe usarse de manera restringida y solo en el significado "emirato de Dubai", es decir, la ley solo debe administrar los bienes inmuebles ubicados en el emirato Dubai Y la palabra "Comité" significa un comité legal que se ocupa de la resolución de disputas que surgen entre propietarios e inquilinos, que se identifican como propietario e inquilino. Al mismo tiempo, el Artículo 3 (enmendado) estipula el alcance de la validez legal de las disposiciones de esta Ley que se aplican a las parcelas y bienes inmuebles alquilados en el Emirato, con la excepción de las unidades inmobiliarias creadas por individuos - "individuos" u organismos corporativos - "agencias oficiales y corporaciones "para el reasentamiento gratuito de sus propios empleados.
El párrafo "A" del Artículo 4 (modificado) aclara que la relación entre el arrendador y el arrendatario debe construirse de acuerdo con el arrendamiento, que incluye una descripción de la propiedad arrendada, el propósito del arrendamiento, la validez y el costo del arrendamiento, el método de pago, el nombre del propietario en caso de si este último no es un propietario y ha designado una compañía especializada para realizar operaciones de alquiler en su propio nombre. De acuerdo con el párrafo "B" de este Artículo, todos los contratos y sus adiciones deben registrarse con la "Organización de Regulación del Mercado Inmobiliario", y el Artículo 5 estipula la necesidad de determinar el período de alquiler. Si este período no se ha acordado por adelantado, o si es difícil determinar la duración del contrato de arrendamiento, entonces el contrato de arrendamiento debe limitarse al período designado para pagar el alquiler. Al mismo tiempo, el Artículo 6 incorpora el concepto de confirmación mutua propuesta de renovación, prescribiendo que “si el período de arrendamiento ya ha expirado y el inquilino continúa viviendo en la propiedad sin ninguna objeción del arrendador, entonces dicho contrato debe considerarse extendido al mismo "y por el mismo período o un año, dependiendo de qué período sea más corto".
Por otro lado, el Artículo 7 advierte a ambas partes de un contrato que rescindan unilateralmente el contrato de arrendamiento y prohíbe la cancelación unilateral del contrato durante su vigencia, ya que dicha cancelación debe ocurrir por mutuo acuerdo de las partes y de conformidad con las disposiciones de esta Ley.
Aunque el Artículo 8 prevé sub-inquilinos, en los casos en que la Ley o el arrendador le permite al inquilino principal subarrendar la unidad arrendada de bienes inmuebles al inquilino principal, todas esas relaciones están sujetas a las mismas condiciones que el arrendamiento principal.
En consecuencia, el subarrendatario no tiene derecho a quedarse en la unidad inmobiliaria arrendada después de que expire el arrendamiento, a menos que el arrendador acuerde explícitamente extender este arrendamiento.
El párrafo "A" del Artículo 9 prescribe que ambas partes deben determinar el costo del arrendamiento. Si se descuidó esta condición o fue difícil probarlo, entonces el precio del alquiler debe determinarse de acuerdo con los precios de otras unidades similares de bienes raíces, y la parte que determina este valor de acuerdo con el párrafo "B" de este Artículo debe ser el Comité mencionado anteriormente. , ya que se tendrán en cuenta los criterios para el aumento periódico del costo de la renta, correspondiente al coeficiente de inflación y la situación económica en el Emirato, o cualquier otro factor que el Comité considere necesario. A este respecto, este Comité también debería participar en el establecimiento de criterios para aumentar el costo de la renta, que debería ser coherente con la situación económica general, de conformidad con el Artículo 10 de esta Ley. Al mismo tiempo, el Artículo 11 estipula los derechos del inquilino con respecto a los beneficios ofrecidos en la propiedad que alquila, como estacionamiento, piscinas, etc. Y el Artículo 12 describe el método y el tiempo para determinar el costo del alquiler. Si no se ha celebrado ningún contrato, el pago debe hacerse en cuatro partes iguales durante el año. El Artículo 13 (modificado) permite a ambas partes modificar los términos del contrato o aumentar / disminuir el costo del alquiler. En el caso de que no haya contrato, este Comité establecerá un valor razonable. En esta situación, cualquier parte que desee presentar una enmienda o corrección debe notificar a la otra parte con al menos 90 días de anticipación, a menos que se acuerde lo contrario, de conformidad con el Artículo 14. Además, el Artículo 15 establece que el arrendador debe entregar una unidad de bienes inmuebles en condiciones adecuadas para su uso, a menos que haya habido acuerdos preliminares para proporcionarla al inquilino sin un acabado final para que el inquilino lo haga por su cuenta. Además, el artículo 16 estipula que el arrendador debe realizar periódicamente reparaciones programadas y cosméticas sin cambiar las condiciones para alquilar la propiedad o violar, por cualquier motivo, las condiciones de uso por parte del inquilino de los locales que le fueron arrendados (artículo 17).
Por otro lado, el propietario debe dar su consentimiento al inquilino para que este último pueda representarse a sí mismo en los organismos oficiales, recibiendo permisos para trabajos decorativos o de reparación, asegurando que estos trabajos no dañen las estructuras de construcción de los bienes inmuebles. Al mismo tiempo, el Artículo (19) obliga al inquilino a pagar el alquiler a tiempo y le permite al arrendador tomar un depósito en efectivo del inquilino como garantía para los trabajos de reparación en bienes inmuebles al final del contrato (Artículo 20). Además, el Artículo 21 estipula que el inquilino está obligado a devolver la propiedad arrendada en la misma condición en que se recibió originalmente, excepto por la depreciación física natural, al mismo tiempo que paga todas las tarifas y aranceles requeridos de conformidad con el Artículo 22.
Al mismo tiempo, el Artículo 23 advierte al inquilino que no saque ninguna mejora que haya establecido durante su partida de los locales alquilados, a menos que ambas partes hayan acordado lo contrario. Además, el Artículo 24 advierte al inquilino contra la transferencia o subarriendo de las instalaciones arrendadas a alguien, a menos que se haya obtenido un permiso por escrito del arrendador. Por otro lado, el Artículo 25 define los casos en los que el inquilino debe tener el derecho de abandonar la propiedad arrendada antes de la expiración del contrato de arrendamiento, por ejemplo, la incapacidad de pagar el contrato de arrendamiento después de recibir una advertencia, o subarrendar las instalaciones arrendadas sin el conocimiento del propietario de la propiedad, o usar las instalaciones arrendadas para fines ilegales, o su uso de una manera que viole el orden público y la ética social, o si el inquilino deja el contrato de arrendamiento Este local para los fines de su negocio, sin establecerse en él, o si la propiedad alquilada se encuentra en un estado cercano a la destrucción, o si el inquilino no cumple con las condiciones estipuladas por la ley, o si el desarrollo arquitectónico del Emirato requiere que la propiedad alquilada sea destruida.
Se debe enviar una advertencia con respecto a todo lo anterior a través de un notario público o correo certificado. Además, el propietario también puede solicitar la liberación de una unidad de bienes raíces al final del contrato de arrendamiento, si se requiere para la demolición o reconstrucción del edificio, o si las instalaciones arrendadas necesitan ser reparadas, o si el propietario desea usar la propiedad para alquilarla o transferirla a alguien de sus parientes cercanos En este caso, el arrendador está obligado a notificar al inquilino las razones que lo obligan a desalojar las instalaciones al menos 12 meses antes de la fecha de salida prevista de las instalaciones alquiladas, de la misma manera que se indicó anteriormente.
Si el Comité mencionado le dio al arrendador el derecho de reparar la propiedad alquilada, que tiene la intención de usar para sus propias necesidades o para las necesidades de su familia inmediata, entonces el arrendador no tiene derecho a arrendar esta propiedad a un tercero, y solo puede hacerlo mediante el vencimiento de un período de dos años, si se trata de vivienda, y un período de tres años, si la propiedad se utiliza para otros fines, desde el momento en que se confirman los trabajos de reparación, y a menos que el Comité autorizado decida lo contrario. Además de los casos antes mencionados, el inquilino puede solicitar al Comité una decisión sobre el pago de una indemnización por las pérdidas sufridas.
Por otro lado, el artículo 27 establece que el arrendamiento no puede rescindirse debido a la muerte del arrendador o inquilino, y el arrendamiento debe continuar con los cesionarios. Si los sucesores del inquilino insisten en la rescisión del contrato de arrendamiento, el contrato puede rescindirse treinta días después de recibir de ellos un aviso por escrito enviado al arrendador o al final del contrato, según la fecha más cercana.
La Sección 28 estipula que el inquilino no debe sufrir ningún daño al transferir la propiedad de la propiedad a otro propietario, siempre que las fechas del arrendamiento se deben fijar con el propietario anterior que vendió su propiedad a otro propietario.
Al mismo tiempo, el Artículo 29 (modificado) otorga al arrendatario el derecho de regresar a la misma unidad de vivienda en caso de que el arrendador haya realizado una reparación importante y una reconstrucción completa, o reparación ordinaria, en la vivienda arrendada después de establecer un nuevo precio de alquiler. Por lo tanto, el inquilino debe tener el derecho prioritario de alquilar la misma propiedad, siempre que confirme su deseo de alquilar esta propiedad dentro de los treinta días posteriores a la recepción por parte del arrendador de un aviso con respecto a esta propiedad.
Además, el artículo 30 protege al subarrendatario de la cancelación del arrendamiento si el contrato establecido por el arrendatario principal ha sido confirmado por el arrendador. Y el Artículo 31 obliga al inquilino a establecer el costo del arrendamiento, incluso si el arrendador ha iniciado una demanda para liberar la propiedad durante la duración de todo el reclamo, hasta que se emita una orden judicial.
El Artículo 32 permite que ambas Partes acuerden el arbitraje y autoriza al Comité pertinente a emitir cualquier decisión interna con respecto al restablecimiento de los derechos de ambas partes hasta que se llegue a una decisión final a través del arbitraje. Además, el Artículo 33 otorga la autoridad al Comité apropiado para nombrar árbitros a solicitud de cualquiera de las partes, dado que su número debe ser igual o suplementario al monto acordado de antemano. Además, el artículo 34 prohíbe al arrendador desconectar los servicios públicos en bienes raíces o restringir el acceso de los inquilinos a ellos. En este caso, el inquilino puede presentar una queja ante la policía o el Comité correspondiente, mientras que el Artículo 35 estipula cómo implementar decisiones sobre la liberación de bienes inmuebles a través de este Comité, que debe presentar una solicitud a la División de Aplicación de la Ley de Dubai para fortalecer y hacer cumplir sus decisiones.
De hecho, esta Ley aumentada aclaró muchas de las posiciones relacionadas con las relaciones de alquiler en Dubai y proporcionó completamente formas de establecer una relación de alquiler entre un propietario y un inquilino, así como métodos para determinar las tarifas de alquiler, los derechos y las obligaciones de las partes. Y, a pesar de que la ley prescribe que "el contrato se considera el vínculo entre las partes que lo celebraron", esta ley interviene en la protección de los derechos de cada una de las partes para que no sea explotada por la otra parte.
En consecuencia, el propietario de la propiedad no puede demostrar su arrogancia hacia su propiedad y rescindir el contrato unilateralmente, cambiar el período de alquiler y su valor, y tampoco desalojar al inquilino en cualquier momento que le resulte conveniente. Es por eso que esta Ley enmendada se emitió para estabilizar las relaciones de arrendamiento y obligar a todas las partes ante la justicia, mediante el establecimiento de reglas imparciales para todos, anunciadas anteriormente, con el objetivo de regular las relaciones de arrendamiento para que todas las partes puedan vivir en paz y seguridad, y donde cada uno de las partes, tendría derecho a una residencia feliz en este emirato, que florece bajo la sabia guía de su Gobernador - Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, quien emitió esta ley y sus enmiendas. Esperamos que leyes similares aparezcan en todos los demás emiratos de los EAU para que todas las personas puedan disfrutar de su estadía en este país hospitalario y seguro.
