Consulta Rustar Real Estate
¿Alguna vez has pensado que cuando una persona compra un departamento a crédito, al final paga en exceso una o dos veces? Pensar en esto deprimirá a los futuros prestatarios, porque no todos están listos para comprar una vivienda a un precio "doble". Y persuasiones como "usted invierte en su futuro" consuelan poco dinero, pase lo que pase, lo siento mucho. Y en vano, porque puede demostrar matemáticamente que el tiempo es realmente más costoso que el dinero, y un prestatario que toma un préstamo a largo plazo probablemente se beneficie.
La realidad actual cambia constantemente los precios de las cosas y los bienes (incluidos los metros cuadrados). Los precios inmobiliarios, por regla general, son más altos de lo que eran, debido a la inflación. El dinero se está depreciando gradualmente, y las cosas, por el contrario, se están volviendo más caras. Si los precios por metro cuadrado se mantuvieran iguales durante años, el prestatario realmente se habría sentido tranquilo solo por el hecho de que, aunque había pagado en exceso por el apartamento, invirtió este dinero en su familia e hijos. Sin embargo, gracias a la inflación, este no es el único consuelo. El aumento de los precios del metro cuadrado está "devorando" gradualmente el sobrepago. Por supuesto, puede haber recesiones y estancamiento en el mercado, pero esto claramente no está amenazado por el mercado inmobiliario en Dubai, y a largo plazo, durante 10-20 años, los metros cuadrados seguirán siendo notablemente más caros que ahora.
Si el mercado está creciendo gradualmente, entonces el sobrepago del préstamo en 1.5 - 2 veces se superpone con el hecho de que el apartamento en sí durante este tiempo aumentará de precio varias veces. Pero, ¿por qué depende este crecimiento? Existe una tasa crítica de crecimiento del mercado, por encima de la cual los aumentos en el precio de los apartamentos exceden los pagos en exceso de los préstamos, y por debajo de ellos no. Es decir, si el mercado crece en promedio más rápido que este valor, entonces el prestatario se beneficia de un aumento en el costo de un departamento comprado en deuda. Para que el mercado compense completamente el pago de los préstamos, un crecimiento mínimo es suficiente, un promedio de 3-5% por año. Esto es mucho más bajo que la tasa de inflación actual. Si la tasa de crecimiento del mercado está en el nivel de 10-20% por año, entonces el beneficio para el prestatario es obvio.
Ejemplo no 1.
Préstamo estándar
Tome los parámetros estándar de un préstamo de vivienda: plazo - 10 años, cuota - 30% del costo de la vivienda y tasa de interés - 12%. Nuestros cálculos muestran que con estos parámetros del préstamo, es suficiente para que el mercado crezca en un promedio de 3.6% por año. Entonces, la cantidad por la cual el apartamento aumentará de precio en 10 años, es igual al sobrepago. Si los precios de mercado durante estos 10 años crecerán en promedio más rápido que 3.6% por año, entonces un aumento en el costo de un departamento anulará el sobrepago de un préstamo. Supongamos que tomamos un apartamento con un valor de $ 300 mil a crédito. Luego, el sobrepago por 10 años será de aproximadamente $ 127 mil. Pero a lo largo de los años, el costo de un apartamento con un crecimiento del mercado del 3.6% anual alcanzará aproximadamente $ 427 mil
Ejemplo no 2
Pago inicial cero
Dejaremos los mismos parámetros (plazo de 10 años, tasa de interés - 12% anual), solo el pago inicial será cero. Producto bancario recientemente popular. En consecuencia, para "cerrar" el sobrepago de un apartamento, el mercado debería crecer algo más rápido, un 4,8% por año.
La dependencia es comprensible: cuanto más toma una persona, más paga de más. Cuanto menor sea el pago inicial, mayor será el crecimiento del mercado. ¿Qué le sucede a nuestro departamento por $ 300 mil? En este caso, el sobrepago del préstamo por 10 años será de aproximadamente $ 180 mil. Pero un departamento con una tasa de crecimiento del mercado de 4.8% anual costará alrededor de $ 480 mil.
Ejemplo no 3
Supongamos que tomamos un préstamo con un pago inicial del 30%, al 12% anual, pero por un período de 30 años. Resulta que ahora el mercado debería crecer más lentamente, solo 2.8% por año para "comer" el sobrepago durante 30 años. Por lo tanto, cuanto más largo sea el plazo, más caro será el apartamento. En esta situación, durante 30 años, el sobrepago será incluso más que el costo inicial del apartamento. Es decir, el sobrepago de un apartamento por valor de $ 300 mil será de $ 380 mil. Pero un departamento por 30 años con una tasa de crecimiento del mercado de 2.8% por año ya costará $ 680 mil.
En cuanto al comportamiento del tercer parámetro del préstamo: la tasa de interés, no requiere una explicación por separado. Es obvio que cuanto mayor es el porcentaje, mayor es la tasa de crecimiento del mercado.
Entonces, las principales recomendaciones para comprar un apartamento a crédito de los consultores de RustaR Real Estate:
- Cuanto más bajo es el pago inicial del préstamo, más rápido debe crecer el mercado para compensar el sobrepago y viceversa. Es decir, cuanto más pide prestado dinero, más depende del mercado.
- Cuanto más largo sea el período durante el cual el prestatario toma un préstamo, mayor será la ganancia. Este es el poder del interés compuesto: usted paga el préstamo en partes iguales y los precios de mercado están creciendo exponencialmente.
- Cuanto mayor sea la tasa de préstamo, más rápido debe crecer el mercado para compensar el sobrepago. Es decir, las altas tasas de préstamos dan sus frutos a altas tasas de crecimiento del mercado: si el mercado se detiene, los préstamos a altas tasas de interés no son rentables.
Depósitos sorpresa o por qué Bill Gates compró una casa a crédito
¿Alguna vez te has preguntado por qué en Occidente la gente siempre compra viviendas a crédito, incluso con dinero? Tanto millonarios como ex presidentes se convierten en prestatarios. Por eso son millonarios: saben contar dinero. Incluso si una persona tiene dinero, es más rentable para él invertirlo en negocios, en su negocio o en acciones, y finalmente, simplemente depositarlo en un banco para un depósito. Y comprar un apartamento no es con su propio dinero, sino con dinero bancario. Incluso en un depósito por el tiempo que el prestatario paga el préstamo, él "cae" más de dos veces, en comparación con la cantidad dada para pagar el préstamo.
Aquí hay un ejemplo concreto. Digamos que compramos un departamento por $ 300 mil. Parámetros del préstamo: plazo - 10 años, anticipo - cero, tasa de interés del préstamo - 12%. Durante 10 años, el "pago excesivo" para un apartamento será de aproximadamente $ 180 mil, es decir, alrededor del 60% del costo inicial de la vivienda. Pero tomamos un préstamo del banco. Y pusieron sus propios $ 300 mil en un depósito al 8% anual. Después de 10 años, esta cantidad aumentará a $ 647 mil, es decir, más de 2 veces. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que en la etapa inicial el depósito va a la zaga de los pagos del préstamo, y en algún momento a la mitad del plazo comienza a superarlos. Por lo general, una persona hace comparaciones durante el primer año de inversión y está decepcionada, pero por alguna razón pocos piensan en la perspectiva. Y en el futuro, se garantiza que la cantidad que crece en la cuenta de depósito superará los pagos de un préstamo hipotecario, que se pagan en cuotas iguales durante todo el período.
El prestatario no tiene nada que perder.
¿Cuál de los anteriores podemos concluir? Resulta que en casi cualquier situación en el mercado, además de la crisis financiera o política global, comprar una casa a crédito es un negocio rentable, incluso si tiene efectivo para comprar un apartamento. Sin embargo, además de las matemáticas, la psicología no es menos importante en la vida. Si se siente incómodo viviendo a crédito, invirtiendo en instrumentos financieros, todo lo anterior no es para usted. Si está listo para unirse a la cultura financiera, recuerde que con los préstamos para vivienda es poco probable que pierda algo.
