Publicado por: Helena Kryukova En los últimos años, el mercado inmobiliario en Dubai se puede comparar con un auto nuevo que acaba de salir de la línea de ensamblaje: los propietarios inspirados del nuevo superdeportivo llegaron a límites peligrosos y un día, en 2008-2009, casi abandonaron la carrera. Sin embargo, hoy el primer ardor desenfrenado se ha enfriado y el movimiento se ha vuelto más medido y controlado. Ahora este avance sin prisa ya no está en peligro de colapso.
El hecho de que el "polvo se haya calmado" y que las cosas estén aún mejor en el mercado de lo que podría esperarse, dijeron los resultados del primer trimestre, para el análisis de los cuales los principales analistas tuvieron suficiente tiempo. Al principio, las evaluaciones tímidas de agencias individuales, y luego datos convincentes de informes oficiales de autoridades tan reconocidas en el mundo inmobiliario como CBRE y Knight Frank, confirmaron: podemos hablar puramente simbólicamente de una disminución en los precios de las propiedades en Dubai en el primer trimestre. Sí, el aumento loco en los números en las etiquetas de precios de bienes raíces es cosa del pasado, pero al mismo tiempo sentó una base tan sólida que incluso teniendo en cuenta la corrección por una disminución en la actividad en general, los datos al comparar los indicadores anuales siguen siendo favorables para el año en curso.
¿De qué están hablando los números?
El informe CBRE fue el primero en ser publicado. Según el análisis de esta compañía analítica internacional, los precios en el segmento de compra y venta de bienes raíces para los primeros tres meses de 2015 en Dubai disminuyeron en un 2% en comparación con el mismo período del año pasado. Además, debe entenderse que esto es solo un indicador promedio, de modo que en algunos segmentos del mercado no hubo caída en absoluto. Sin embargo, por supuesto, la inhibición de los procesos generales en el mercado inmobiliario debería haberse expresado en algo. En primer lugar, una notable disminución en la actividad de los inversores y consumidores. El valor agregado de la propiedad residencial vendida en Dubai durante el primer trimestre del año, según CBRE, fue de US $ 17.4 mil millones, que es un 20% menos que la misma cifra del primer trimestre de 2014. Al mismo tiempo, el número total de transacciones de compra y venta de viviendas concluidas en el primer trimestre disminuyó solo un 4% en comparación con el primer trimestre de 2014.
Y un informe bastante reciente y, además, oficial, del Departamento de Tierras de Dubai, como dicen, puso fin a este problema al publicar sus datos: la cantidad total de transacciones de bienes raíces en la "Ciudad del Futuro" para el primer trimestre realmente ascendió a US $ 17.4 mil millones, aquí Los analistas de CBRE no fueron confundidos con un dólar. Pero con respecto al número total de transacciones inmobiliarias, según el informe del departamento de investigación y desarrollo en el campo del comercio inmobiliario en el Departamento de Tierras de Dubai, durante el primer trimestre en el emirato, se registraron un total de 11,603 transacciones inmobiliarias, de las cuales 8,000 estaban en el segmento de compra y venta. en el cual el monto total de las transacciones ascendió a US $ 6,54 mil millones.
El segmento hipotecario en el número total de transacciones de ventas también fortaleció significativamente su posición. Más de 3.000 propiedades en el primer trimestre en Dubai se vendieron utilizando fondos de crédito, cuyo número total ascendió a US $ 10.08 mil millones.
Los datos oficiales y los datos de la empresa CBRE fueron confirmados por otra autoridad de analistas del mercado inmobiliario, la empresa Jones Lang LaSalle (JLL). Sin embargo, los analistas de esta agencia presentaron un informe tradicionalmente más exhaustivo, a partir del cual quedó claro qué áreas del mercado inmobiliario eran más propensas a desacelerarse durante el primer trimestre del año. Por lo tanto, al especificar las cifras de CBRE, la agencia JLL observó una disminución del 2% en los precios de los apartamentos en Dubai y una disminución muy leve en el segmento de ventas de villas, en un 1% respecto del resultado del año pasado para el mismo período. Y aquí llegamos a un "tenedor" muy interesante, que ingresó al mercado inmobiliario de Dubai en 2015.
Dubai es una ciudad de contrastes
O, al menos, tiene todas las posibilidades de convertirse en uno en el futuro cercano, pero exclusivamente en el mejor y más beneficioso sentido para todos los participantes del mercado. Estamos hablando de las dos tendencias más llamativas de los últimos tiempos que se han presentado en el contexto de la estabilización del mercado inmobiliario y su madurez evidente para todos.
Por un lado, Dubai es la capital mundial del lujo, y los precios inmobiliarios de élite aquí, si reducen el ritmo de crecimiento, definitivamente no van a ir a la baja. Lo que, en principio, siempre ha llevado a los desarrolladores a mostrar un interés particular en este segmento de bienes raíces. Pero en el contexto de los altos precios, de repente se hizo evidente que la construcción de viviendas asequibles no podía traer menos beneficios, principalmente debido a una demanda excepcionalmente alta.
Vivienda asequible: para Dubai, la frase es bastante inusual, dada la imagen de lujo progresivo, que se ha convertido en el sello distintivo de la "ciudad del futuro". Pero las realidades a lo largo del tiempo han demostrado: "la tierra prometida" para muchos, esta región es capaz de atraer especialistas de clase media mucho más fuertes y de mayor calidad con un salario promedio de lo que cabría esperar. Y todas estas personas necesitan vivir en algún lugar. Al mismo tiempo, no todos, sino más bien la mayoría de ellos, no pueden mantenerse al día con los precios al mismo ritmo con el que el índice de alquileres ha estado creciendo recientemente. Por lo tanto, la vivienda asequible se ha convertido en un tema muy relevante para Dubai. Y los desarrolladores a tiempo se dieron cuenta de esto.
Actualmente, el liderazgo de Dubai incluso decidió tomar una serie de medidas regulatorias para garantizar la construcción de la cantidad adecuada de viviendas asequibles. Ahora el gobierno del emirato recomienda a los desarrolladores que acompañen cada uno de sus proyectos con la construcción de viviendas asequibles, que deberían representar entre el 15 y el 20% de la escala total del proyecto. Se asignarán terrenos para esto y se simplificarán los procedimientos para la emisión de permisos de construcción. Hasta ahora, estas medidas son de carácter voluntario de asesoramiento, pero en el futuro, si es necesario, estos requisitos pueden ser obligatorios para todos los desarrolladores. Sin embargo, dado que los beneficios materiales de los desarrolladores y el beneficio público en forma de vivienda asequible en Dubai tienen todas las posibilidades de coincidir en el futuro cercano, es posible que no se requieran medidas reglamentarias obligatorias.
La segunda dirección, que se ha manifestado más claramente recientemente, es la preservación y el fortalecimiento del estatus de Dubai como una de las capitales de lujo del mundo. Reidin, un popular portal inmobiliario en los EAU, ha compilado otra lista de los inmuebles más caros vendidos en Dubai para el primer trimestre de 2015. Esta calificación, como en períodos anteriores, está encabezada nuevamente por la isla artificial The Palm Jumeirah: la propiedad privada más cara fue el apartamento vendido aquí en enero de 2015, 3aUS $ 3.51 millones. También en la lista "prestigiosa" de las propiedades inmobiliarias más caras de Dubai en el primer trimestre de 2015 del año llegó a la Torre Cayan "retorcida" más alta del mundo en el área de Dubai Marina, en la que se vendieron dos apartamentos caros a la vez, así como The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) en el área del centro de Dubai, donde también se registraron tres ofertas de alto nivel compra y venta de bienes inmuebles.
Según un informe de Wealth-X y Sotheby's International Realty, en los últimos diez años, el foco de atención de las personas más ricas del mundo, aquellas cuya fortuna se estima en más de $ 30 MILLONES, ha cambiado de Londres, Nueva York, París y la Riviera francesa a Singapur, Hong Kong y especialmente Dubai. Es en esta parte del mundo donde se concentran todos los procesos económicos y sociales más activos, y es aquí donde las perspectivas para las inversiones inmobiliarias parecen especialmente prometedoras. Según los analistas, en 2014, se registraron al menos 350 transacciones por montos muy grandes en el segmento inmobiliario de lujo del mercado inmobiliario de Dubai, y el valor total de las transacciones inmobiliarias de lujo concluidas en Dubai en 2014, ascendió a al menos US $ 750 millones y esta tendencia, como se esperaba, tiene todas las posibilidades de continuar en el futuro. A pesar de la desaceleración en muchos procesos en el mercado inmobiliario de Dubai, los nuevos proyectos de lujo de alto perfil de desarrolladores líderes en Dubai no disminuyeron en absoluto. Las principales razones de la "migración" de millonarios desde sus hogares, siguen siendo la estabilidad política de los EAU frente al trasfondo político inestable general de la región, así como los numerosos beneficios fiscales. Al mismo tiempo, la tarifa por registrar bienes raíces en Dubai todavía se considera una de las más bajas del mundo.
Signos de madurez
Sea como fuere, para el segmento de viviendas asequibles y para el mercado inmobiliario premium, la conclusión colectiva colectiva de expertos de bienes raíces es justa: el mercado inmobiliario de Dubai ha adquirido todas las características de madurez. El tipo de comprador principal de bienes raíces en los EAU está cambiando, el verdadero comprador final llega al mercado y en el ámbito de la inversión hay un alejamiento de los esquemas especulativos estándar con una reventa rápida de la vivienda comprada. Los inversores ahora están más interesados en los rendimientos a largo plazo. La escala de la construcción futura también inspira confianza en el futuro. Por ejemplo, en los próximos tres años, uno de los gigantes de la industria, Nakheel, tiene la intención de invertir cerca de US $ 4 mil millones, específicamente US $ 3,81 mil millones, en la implementación de nuevos proyectos en Dubai. El territorio en el que se planea la construcción de nuevas instalaciones ocupa casi 85 mil metros cuadrados . Y su competidor directo Emaar recientemente hizo público el tamaño real de su fondo de tierras, que también se construirá en los próximos años. Emaar posee 235 millones de metros cuadrados de tierra en el emirato.
Entonces, una cosa está clara: el apogeo de la industria de la construcción en Dubai, que estamos presenciando ahora, sirve solo como un trampolín, una plataforma de lanzamiento para su desarrollo, cuya escala y ritmo serán realmente grandiosos.
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