Arthur Kobozev, Director Ejecutivo de IMEX Real Estate, nos contó lo que está sucediendo hoy en el mercado inmobiliario de Dubai y qué sentimiento prevalece entre los inversores.
Arthur, buenas tardes. Cuéntenos sobre las tendencias actuales en el mercado inmobiliario de dominio absoluto en Dubai. Un notable renacimiento y ascenso son visibles a simple vista.
Hola De hecho, la situación del mercado es positiva en el contexto del aumento de los precios. Todos los participantes en el proceso (inversores, vendedores de bienes inmuebles terminados y desarrolladores) esperan un mayor crecimiento. Vale la pena señalar que, según los analistas, los precios de la vivienda en Dubai están creciendo más rápido que en el mundo. Entonces, durante el año pasado, el crecimiento ascendió a más del 20%, y este año el ritmo se ha vuelto más dinámico.
Según el Departamento de Tierras de Dubai, entre enero y junio de 2013, el número de transacciones para la venta de bienes raíces residenciales aumentó en un 41%, y su valor total (declarado para evaluación) aumentó en un 70% en comparación con el mismo período del año pasado.
También se alienta a los inversores a anunciar nuevos proyectos, en primer lugar, por los desarrolladores más grandes: EMAAR y Nakheel. A ellos se unieron otros "tiburones del mercado", incluidos DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties y otros.
Además, estamos nuevamente hablando no solo de la construcción de edificios individuales, sino también de la construcción de áreas enteras. Por ejemplo, solo en el megaproyecto "Ciudad de Muhammad bin Rashid", que se ubicará en una gran parcela de tierra, entre la carretera Al Hale y la carretera Muhammad bin Zayed, se planea construir 100 hoteles.
¿Cuál es la razón de un desarrollo tan activo? ¿Quizás Dubai simplemente está tratando de reestructurar las deudas acumuladas durante la crisis pasada, anunciando la implementación de nuevos megaproyectos que atraerán una inversión significativa?
Las expectativas positivas de los inversores están justificadas por varios factores. En primer lugar, hay una recuperación activa en la economía de Dubai y los EAU en su conjunto. Según los resultados del año, se espera que la economía de Dubai crezca un 3.6%. En consecuencia, requiere la atracción de nuevos trabajadores. Hoy en día, la población de Dubai supera los 2,17 millones de personas, mientras que en 2011 su población era de 1,97 millones de personas. Por supuesto, todos los expatriados visitantes necesitan lugares para quedarse.
Hablando de migración, estamos tratando con una población económicamente activa. Según el Departamento de Desarrollo Económico de Dubai, el 55% de los empresarios esperan un crecimiento de los ingresos en 2013, y el 30% confía en que se mantendrán estables.
El flujo de turistas también está creciendo, que hoy ha superado los 10 millones de personas, y se planea duplicarlo para 2020. Es obvio que los Emiratos Árabes se han convertido en la segunda patria de los migrantes de países de la región afectados por conflictos militares: no solo transfieren capital aquí, sino que también se mudan a su lugar de residencia permanente.
También me gustaría señalar que hoy, los precios de las propiedades residenciales en Dubai siguen siendo un 30% más bajos que los valores máximos registrados en el tercer trimestre de 2008, durante el auge del mercado inmobiliario. Este es otro factor que da confianza en el potencial para un mayor crecimiento.
¿Qué áreas de Dubai hoy son las más atractivas para la inversión y por qué?
En primer lugar, las áreas con infraestructura desarrollada y buena accesibilidad al transporte siguen siendo populares: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, tradicionalmente popular entre los inversores, el moderno centro de Dubai, las enormes Jumeirah Lakes Towers, notablemente transformadas recientemente, The Greens, zonas de poca altura Emirates Living, Ranchos árabes y otros.
Al mismo tiempo, crece la demanda de zonas urbanas alejadas de la costa, en las que la vivienda es más asequible. En primer lugar, me gustaría señalar el distrito de Jumeirah Village, que, a pesar de la infraestructura subdesarrollada y una gran cantidad de edificios sin terminar, tiene un buen potencial de acuerdo con el criterio de precio / calidad.
Recomendaría que los inversores que estén considerando comprar una casa en Dubai se centren no solo en los ingresos actuales de alquiler. Uno no debería perder de vista tal indicador como un posible aumento de costos, que es muy alto, por ejemplo, en proyectos en la isla artificial de "palma". Por ejemplo, una de las tasas más altas de crecimiento en las tasas de alquiler en los últimos años ha sido demostrada por el área de la Ciudad Internacional, sin embargo, en términos de potencial de capitalización, esta no es la mejor opción. En general, es necesario evaluar la situación en el complejo y sopesar las prioridades para cada caso de inversión específico.
¿Los rusos siguen siendo líderes en el número de transacciones inmobiliarias en Dubai?
Según las estadísticas del Departamento de Tierras de Dubai, los rusos se encuentran entre los diez inversores más respetables en propiedades inmobiliarias.
Su participación es muy notable, especialmente en el llamado "nuevo" Dubai. Vale la pena señalar que en el primer trimestre de 2013, el volumen de transacciones con bienes inmuebles del emirato ascendió a 53 mil millones de dirhams (US $ 14,4 mil millones). Los líderes tradicionales en términos de inversión siguen siendo los representantes de la India y el Reino Unido.
¿Qué se puede decir sobre las preferencias de nuestros compatriotas?
Si hablamos de las preferencias de nuestros compatriotas, entonces son tradicionales: están interesados principalmente en la proximidad al mar. Y dado que la elección de bienes inmuebles junto al mar, de la cual los extranjeros pueden adquirir la propiedad, en realidad se limita a las áreas de Dubai Marina y The Palm Jumeirah, es en estas áreas donde "nuestra gente" adquiere la mayor cantidad de viviendas.
En cuanto al marco de precios, aquí no destacaría prioridades inequívocas. Se venden ambos objetos muy caros, así como a un costo promedio. Por ejemplo, trabajamos con bienes inmuebles por valor de US $ 200 mil a decenas de millones.
Nuestros compatriotas ven la recuperación objetiva del mercado y se activan en este contexto. Sabes que puedes emigrar a los Emiratos Árabes Unidos en solo unos días y sentirte cómodo y seguro aquí. Muchos aprovechan esta oportunidad al elegir un nuevo hogar bajo el sol de Arabia.
¿Existe una escasez de oferta en el mercado hoy?
Sí, y radica en el hecho de que los objetos interesantes puestos a la venta a un precio asequible abandonan el mercado muy rápidamente. Como regla general, la mayoría de los compradores, especialmente aquellos que aún no están familiarizados con los detalles locales, se toman un tiempo para reflexionar, y cuando toman una decisión, el objeto ya está vendido.
La situación del mercado está cambiando muy rápidamente. La vivienda en los proyectos de grandes desarrolladores se vende incluso antes del inicio de la construcción, literalmente se elimina en un día. Los inversores buscan opciones rentables e incluso están listos para hacer largas colas cuando lanzan nuevos proyectos, como durante el auge del mercado.
¿Qué enseñó la crisis de 2008 a los inversores? ¿Cómo ha mejorado la legislación de Dubai hoy?
En primer lugar, los desarrolladores impusieron restricciones a las reventas rápidas. Ahora, un inversor que quiera revender un objeto debe pagar un promedio del 35-40% de su valor. Esto frena el componente especulativo.
Hasta donde sé, el Departamento de Tierras de Dubai está desarrollando estándares que rigen el sector inmobiliario del emirato, que debería entrar en vigencia en los próximos dos años.
Ayudarán a controlar la actividad del mercado inmobiliario para evitar que se repita la situación a mediados de la década de 2000, cuando se observó un auge increíble en el sector inmobiliario.
También se está desarrollando una ley especial que protege los derechos de los inversores.
Según las autoridades del emirato, los nuevos proyectos de ley están diseñados para fortalecer el código de leyes que rigen las actividades del sector inmobiliario en Dubai, aumentar la competitividad del mercado y aumentar su atractivo a los ojos de los inversores locales y extranjeros.
En octubre, la sede de Lukoil se mudó a Dubai. Existe la opinión de que la "afluencia" de residentes con altos ingresos puede estimular aún más el aumento de los precios. ¿Estás de acuerdo con él?
Este caso está lejos de ser el único, si hablamos del llamado movimiento de masas. No creo que haya causado o causará confusión en el mercado de alquiler. Especialmente teniendo en cuenta el "flujo de salida" de los empleados de empresas estatales desde Dubai a Abu Dhabi. Permítame recordarle que recientemente se adoptó una directiva, según la cual los especialistas extranjeros empleados en el servicio público en la capital están obligados a alquilar viviendas allí. Su número hoy se estima en 15-20 mil personas. Podemos sacar las conclusiones apropiadas.
¿Cuáles son sus recomendaciones profesionales para aquellos que desean comprar una propiedad en Dubai?
No demore la toma de decisiones, al mismo tiempo, no actúe al azar, guíese siempre por el sentido común y evalúe la situación de manera integral. Es importante recordar que cuanto más rápido se haga un trato en un mercado en crecimiento, más rentable será la inversión. Y no descuidar el apoyo de profesionales calificados. Pueden convertirse en sus guías confiables en este mercado. Estaremos encantados de ver a todos en Dubai!
Puede obtener información adicional sobre la adquisición y administración de su propiedad en Dubai a través de especialistas en bienes raíces de IMEX por teléfono en Moscú +7495 5100008, teléfono gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico info @ IMEXre.com.
